El 1 de julio de 2025 marcó un antes y un después para miles de propietarios en España. La entrada en vigor de la nueva normativa que regula el "alquiler de temporada" ha provocado una reacción inmediata y contundente por parte de las principales plataformas como Airbnb e Idealista, que han comenzado a retirar masivamente los anuncios no conformes. Este no es un cambio menor; es una redefinición estructural que busca acabar con las "zonas grises" del mercado.
Pero, ¿qué dice exactamente la ley? ¿Cómo interactúa con la estricta normativa turística de Baleares? ¿Sigue siendo una opción rentable para un inversor? ¿Y qué pasa con los contratos firmados antes de esta fecha? En esta guía definitiva y exhaustiva, Zaino's Capital analiza de forma objetiva y profesional todos los ángulos de esta nueva realidad: la ley estatal, las particularidades locales, la perspectiva del inversor, el control fiscal y los pasos prácticos que todo propietario debe dominar.
La Ley al desnudo: ¿Qué ha cambiado exactamente en 2025?
El cambio se centra en una aplicación más estricta y una nueva interpretación de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, junto a nuevas obligaciones informativas con la Agencia Tributaria.
El Fin de la "Zona Gris": La Nueva Definición del Alquiler de Temporada
La ley ahora exige justificar inequívocamente la "temporalidad" del contrato. Ya no basta con un título o un plazo de 11 meses. Debe existir y poder acreditarse un motivo real que justifique que la vivienda no es la residencia habitual del inquilino (un contrato de trabajo temporal, una matrícula de estudios, un tratamiento médico, etc.). Sin esta causa, se considerará un alquiler de vivienda habitual, bajo el paraguas protector de la LAU.
La Nueva Obligación: El Registro y la Declaración Responsable
Se establece la obligación de registrar estos contratos mediante una declaración responsable ante la administración autonómica. Tras el trámite, se asigna un número de registro que debe figurar obligatoriamente en toda publicidad de la propiedad.
Régimen Transitorio: ¿Afecta la Nueva Ley a mi Contrato Firmado Antes del 1 de Julio de 2025?
Por norma general, las leyes no tienen carácter retroactivo. Un contrato firmado en enero de 2025, por ejemplo, se rige por la ley vigente en ese momento hasta su finalización. Sin embargo:
- Renovaciones: Cualquier prórroga o renovación de ese contrato que se firme después del 1 de julio de 2025 SÍ deberá cumplir con la nueva normativa.
- Publicidad: Si la propiedad vuelve a ser anunciada en cualquier plataforma después de la fecha de entrada en vigor, deberá incluir el nuevo número de registro.
El laberinto Balear: ¿Mi alquiler es de temporada (Estatal) o turístico (Balear - ETV)?
Esta es la duda número uno para cualquier propietario en Mallorca. Son dos figuras completamente distintas, regidas por leyes diferentes.
Característica | Alquiler de Temporada (Nueva Regulación) | Estancia Turística en Vivienda (ETV) |
Ley Aplicable | Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) - Estatal | Ley de Turismo de las Illes Balears - Autonómica |
Finalidad | No turística (trabajo, estudios, etc.) | Turística y vacacional |
Duración | Meses (típicamente de 1 a 11) | Corta estancia (por días o semanas) |
Requisito clave | Justificar el motivo de la temporalidad en el contrato | Disponer de una licencia turística (ETV), muy restringida |
Servicios | No se pueden ofrecer servicios turísticos (limpieza, etc.) | Sí se pueden y suelen ofrecer servicios turísticos |
Registro | Nuevo registro de temporada ante la administración | Inscripción en el registro insular de empresas turísticas |
Análisis de impacto: Consecuencias para propietarios, plataformas e inquilinos
Para el propietario: El "Gran Hermano" de Hacienda y el Modelo 179
La consecuencia más directa es la pérdida del anonimato fiscal. El registro crea un rastro imborrable para la Agencia Tributaria. Los intermediarios están obligados a informar trimestralmente a Hacienda a través del Modelo 179, detallando: la identificación del titular y los inquilinos, los días de cesión, el importe percibido y la referencia catastral.
Para las plataformas (Airbnb, Idealista): De intermediarios a "Vigilantes"
La ley las convierte en corresponsables, obligándolas a exigir el número de registro para publicar un anuncio, lo que explica la purga masiva actual.
Para el inquilino de temporada: Más seguridad y Nuevas herramientas
El inquilino ahora tiene derecho a exigir que se acredite documentalmente la causa de la temporalidad. Si esta es falsa, puede acudir a un juez para que el contrato sea reclasificado como alquiler de vivienda habitual, adquiriendo todos los derechos que ello conlleva (duración de 5 años, etc.).
La perspectiva del inversor: ¿Sigue siendo rentable el alquiler de temporada?
Recalculando el ROI: Nuevos costes a considerar
El inversor debe ahora incluir en sus cálculos los costes de gestoría para el registro, el asesoramiento fiscal y el mayor tiempo de gestión. La rentabilidad neta puede verse reducida, por lo que es crucial un análisis financiero profesional.
Evaluación de riesgos y alternativas estratégicas
El principal riesgo es que un contrato sea declarado fraudulento. Por ello, inversores conservadores podrían volver a ver el alquiler de larga duración como una opción más segura. La estrategia de flipping (comprar, reformar, vender) también gana atractivo al evitar la regulación de los arrendamientos.
Guía práctica: El proceso de legalización paso a paso
- Justifica la temporalidad: Asegúrate de que el contrato refleje un motivo real y demostrable.
- Reúne la documentación (Checklist para la declaración responsable):
- Identificación Completa del Propietario/s.
- Referencia Catastral de la vivienda.
- Cédula de Habitabilidad en vigor.
- Certificado de Eficiencia Energética (CEE).
- Copia del Contrato de Arrendamiento Firmado.
- Documento que acredita la causa de la temporalidad: (Ej: Copia de matrícula de estudios, contrato laboral temporal, etc.).
- Presenta la declaración responsable: Realiza el trámite en el organismo balear competente para obtener tu número de registro.
- Actualiza tus anuncios: Incluye el número de registro en toda publicidad online.
- Planifica tu fiscalidad: Asesórate sobre cómo y cuándo declarar los ingresos.
Llamada a la Acción (CTA): Este nuevo escenario legal requiere una gestión impecable. El equipo de gestión patrimonial de Zaino's Capital se encarga de todo el proceso de registro y asesoramiento para que tu inversión cumpla con la ley y siga siendo rentable.
Tu equipo de expertos: ¿A quién necesitas en esta nueva era?
Un propietario puede sentirse abrumado. Este es el ecosistema de profesionales que necesitas para navegar el proceso con seguridad:
- El abogado especialista en arrendamientos: Crucial para redactar un contrato de temporada sólido y para defender tus intereses en caso de conflicto.
- El asesor fiscal: Indispensable para planificar y declarar correctamente los rendimientos en el IRPF y asegurarse de cumplir con todas las obligaciones tributarias.
- El gestor administrativo: Puede ser el encargado de realizar el trámite burocrático de presentar la declaración responsable y obtener el número de registro.
- El consultor inmobiliario / Gestor Patrimonial (El Rol de Zaino's Capital): Es el profesional que tiene la visión 360º. Entiende el mercado, coordina al resto de profesionales, supervisa el cumplimiento de la normativa y asesora sobre la estrategia global del activo.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
- ¿Es lo mismo este registro que una licencia turística (ETV)?
- No, son figuras distintas. El ETV es para uso turístico y se rige por la estricta ley balear. El registro de temporada es para uso no turístico y temporal. - Si alquilo mi piso por 11 meses, ¿estoy exento?
- No. La duración no es el factor determinante, sino el motivo. Si es la vivienda habitual del inquilino, se rige por la LAU residencial. Si el motivo es temporal y justificado, es de temporada y debe registrarse. - ¿El motivo de la temporalidad lo tiene que justificar el inquilino o yo como propietario?
- Es una responsabilidad compartida. El inquilino es quien debe tener un motivo real y poder aportar la documentación que lo justifique (matrícula, contrato de trabajo, etc.). Sin embargo, el propietario es el responsable final de asegurarse de que esa causa es veraz y de que quede perfectamente reflejada y acreditada en el contrato de arrendamiento para que este sea legalmente sólido. - ¿Puedo pedir una fianza más alta en un alquiler de temporada que en uno residencial?
- Sí. La LAU limita la fianza a una mensualidad en los alquileres de vivienda habitual. Sin embargo, para los alquileres de "uso distinto al de vivienda" (como el de temporada), la ley permite una mayor libertad de pacto. La práctica habitual y recomendada es solicitar dos mensualidades de fianza como garantía adicional, algo que la ley ampara. - ¿Qué multas enfrento si no registro mi alquiler?
- Las sanciones pueden ser cuantiosas y varían según la comunidad autónoma, además de las posibles sanciones de la Agencia Tributaria.
Conclusión: La profesionalización ya no es una opción
La nueva normativa sobre el alquiler de temporada representa un cambio estructural en el mercado inmobiliario español. Supone el fin de las "zonas grises" y exige un nivel de profesionalización y transparencia total. Para el inversor y el propietario, adaptarse no es una opción, es una necesidad para garantizar la seguridad jurídica y la rentabilidad de sus activos. Navegar esta nueva complejidad con un socio experto que domine tanto la normativa estatal como las particularidades de Baleares es, hoy más que nunca, la decisión más inteligente.
→ CONTACTA AHORA CON TUS ASESORES DE CONFIANZA