Okupas en España: La guía definitiva para propietarios (Leyes, Desalojo y Prevención)

Hablemos claro. La ocupación ilegal es una de las mayores preocupaciones para cualquier propietario o inversor en España. Es una situación surrealista, estresante, costosa y que genera una enorme inseguridad. Para combatirla eficazmente, hay que ir más allá de los mitos y entender la estrategia desde su raíz: la ley y la prevención.

El objetivo de esta guía definitiva, actualizada a julio de 2025, es ser tu manual de referencia. No solo te daremos un plan de acción, sino que analizaremos las normativas clave, desmentiremos bulos peligrosos y te ofreceremos el conocimiento que solo un profesional del sector puede dar. 

En Zaino's Capital, creemos que un propietario informado es un propietario protegido.

 El campo de batalla legal: Morada vs. Inmueble vacío

Este es el concepto más importante que debes dominar. La actuación legal y la rapidez del proceso dependen enteramente de esta distinción.

Allanamiento de Morada: Tu Escudo Legal (Art. 202 del Código Penal)

• ¿Qué es? La entrada no autorizada en tu morada. Por morada se entiende tu vivienda habitual y, crucialmente, tu segunda residencia.
• La Ley: El Artículo 202 del Código Penal castiga este acto con penas de prisión. Al ser un delito grave, justifica una actuación policial inmediata y contundente.
• Cómo Acreditar tu "Segunda Residencia" como Morada: Para evitar que se considere un "inmueble vacío", debes poder demostrar su uso:
  • Empadronamiento: Si bien no es obligatorio, es una prueba muy fuerte.
  • Facturas de Suministros: Mantén contratos de luz, agua o internet a tu nombre. El consumo periódico, aunque sea bajo, demuestra que no está abandonada.
  • Correspondencia y Documentos: Recibir correo bancario o notificaciones oficiales en esa dirección.
  • Testigos: Vecinos que puedan confirmar tus estancias periódicas.

Usurpación de bien inmueble: El origen del problema (Art. 245 del código penal)

• ¿Qué es? La ocupación de un inmueble que NO es morada: pisos de inversión vacíos y sin amueblar, locales, obras paradas, etc.
• La Ley: El Artículo 245.2 del Código Penal lo considera un delito leve, castigado con una simple multa. Esta es la razón por la que la policía no puede desalojar de inmediato y te remite a la vía judicial.

El factor tiempo: Realidad del "delito flagrante" vs. Mito de las 48 horas

Seguro que has oído que "si no avisas en 48 horas, ya no puedes echarlos". Esto es un mito, pero se basa en una realidad práctica crucial.

• No existe una "Ley de las 48 horas": Ningún texto legal establece ese plazo.
• Lo que sí existe es el "Delito Flagrante": La ley permite a la policía actuar sin orden judicial cuando un delito se está cometiendo en ese mismo instante.

En la práctica: Cuanto antes avises, más evidente será el delito flagrante. Si llamas a las pocas horas, la policía encontrará una puerta forzada y unos intrusos que acaban de llegar. Es un allanamiento claro y actuarán. Si tardas días, los ocupantes habrán cambiado la cerradura y alegarán que es su domicilio, lo que inhibe a la policía por miedo a cometer un delito ellos mismos (allanamiento por parte de la autoridad sin orden judicial), y te enviarán al juzgado. Tu ventana de oportunidad para una actuación policial inmediata es probatoria, no un plazo legal fijo.

El proceso de desalojo: Tu plan de actuación estratégico

Plan A: Allanamiento de tu morada

Actúa con celeridad y firmeza: llama inmediatamente a la policía, identifícate como propietario de tu morada, usa los términos "allanamiento" y "delito flagrante" y aporta todas las pruebas que tengas.

Plan B: Usurpación de un inmueble vacío

Aquí la estrategia es judicial y necesitarás un abogado. La vía más efectiva es la civil, a través de la Ley 5/2018 que modificó la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para agilizar el desahucio por precario. Aun así, prepárate para un proceso de meses.

Caso Especial: El Inquilino que se convierte en okupa ("Inquiokupa")

Este es, quizás, uno de los escenarios más frustrantes para un propietario y es fundamental entender que, aunque el resultado final es similar (alguien vive en tu casa sin pagar), la vía legal es completamente diferente a la de la usurpación.

¿Qué es un "Inquiokupa"? Un "inquiokupa" no es un desconocido que fuerza la cerradura. Es una persona que entró en la vivienda de forma legal, a través de un contrato de arrendamiento, pero que en un momento dado deja de cumplir con su principal obligación: el pago de la renta. A efectos prácticos, se atrinchera en la propiedad, pero a efectos legales, su situación se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), no por el Código Penal como en los otros casos.

¿Por qué es diferente? La clave es el contrato La existencia de un contrato previo lo cambia todo:

1. No hay delito de allanamiento ni usurpación: El inquilino tuvo acceso legal y consentido a la vivienda.
2. La Policía no puede intervenir: Es un incumplimiento de un contrato civil, no un delito penal. Debes acudir siempre a la vía judicial.
3. El Proceso es Específico: La demanda que se interpone es un desahucio por impago de alquiler o por expiración de contrato.

El proceso de desahucio por impago, paso a paso:

1. Requerimiento de pago (Paso recomendable): Antes de la demanda, es muy aconsejable enviar al inquilino un requerimiento de pago fehaciente (generalmente un burofax). En este documento se le exige el pago de la deuda en un plazo determinado y se le advierte de que, de no hacerlo, se iniciará el proceso de desahucio. Este paso es importante porque, si se hace correctamente, puede evitar que el inquilino "enerve" la acción (cancele el desahucio pagando en el último momento).
2. Presentación de la demanda: Si el inquilino no paga, tu abogado presentará una demanda de desahucio ante el juzgado. En ella, se puede solicitar tanto la recuperación de la vivienda como la reclamación de las rentas adeudadas.
3. Decreto de admisión y fecha de lanzamiento: El juzgado admite la demanda y emite el decreto, donde se le da un plazo al inquilino para que desaloje, pague o se oponga. Crucialmente, en este mismo decreto ya se fija una fecha para el juicio (si hay oposición) y una fecha para el "lanzamiento" (el desalojo físico). Esto agiliza mucho los plazos en comparación con otros procesos.
4. Lanzamiento: Si el inquilino no desaloja voluntariamente en la fecha estipulada, la comisión judicial, acompañada por un cerrajero y, si es necesario, la policía, acudirá a la vivienda para hacer efectivo el desalojo y devolverte la posesión.

Consejo de Oro para Propietarios - La "Triple Capa" de Prevención Anti-Inquiokupas:

1. Contrato Impecable: Utiliza un modelo de contrato de alquiler actualizado a la LAU vigente, que sea claro en las obligaciones y en las cláusulas de resolución por impago.
2. Estudio de solvencia profesional: Antes de firmar, realiza un estudio de solvencia del candidato. Herramientas como el FIM (Fichero de Inquilinos Morosos) son increíblemente útiles para detectar malos pagadores recurrentes.
3. Seguro de impago de alquiler: Es la red de seguridad definitiva. Por una cuota anual, una aseguradora te cubrirá las rentas impagadas hasta un límite (normalmente 12 meses), y lo más importante, se hará cargo de todos los costes del proceso de desahucio (abogado, procurador, etc.).

En Zaino's Capital, no solo te buscamos un inquilino, te buscamos tranquilidad. Ofrecemos un servicio integral de gestión de alquiler que incluye desde el estudio de solvencia hasta la recomendación de los mejores seguros de impago. Consúltanos y protege tu inversión desde el primer día.

La estrategia definitiva y más rentable para evitar la ocupación ilegal: La prevención

Evitar el problema siempre será más barato y menos estresante que solucionarlo.

• Seguridad Física: Una puerta antiokupa de calidad y cerraduras certificadas son tu primera barrera.
• Seguridad Tecnológica: La inversión más inteligente es una alarma conectada a Central Receptora con fotodetectores. Como explicamos, es la herramienta que convierte una posible usurpación en un allanamiento flagrante y probado, forzando la actuación policial.
• Inteligencia y mantenimiento: Simula vida en la propiedad, mantén una buena relación con los vecinos y, si alquilas, contrata un seguro de impago de alquiler con cobertura legal completa. Es tu red de seguridad financiera y jurídica.

El día después: Qué hacer tras recuperar tu propiedad

El desalojo es una victoria, pero el trabajo no termina ahí.

1. Entra siempre con la comisión judicial o la policía. Nunca entres solo la primera vez.
2. Documenta el estado del inmueble. Haz fotos y vídeos de todos los posibles daños. Este informe será crucial para reclamaciones al seguro o posibles acciones legales.
3. Cambia la cerradura inmediatamente. CRUCIAL, sin excepciones.
4. Gestiona los suministros. Habla con las compañías para dar de baja o cambiar la titularidad de los contratos que los ocupantes hayan podido establecer y revisa si han dejado deudas.
5. Procede a la limpieza y reparación. Existen empresas especializadas en limpiezas post-ocupación como Zaino's Capital en el apartado de → Servicios Adicionales.

Preguntas frecuentes (FAQ) del propietario

• ¿Puedo cortarles la luz y el agua a los okupas? No, en norma general NO. Aunque parezca totalmente ilógico, hacerlo puede constituir un delito de coacciones y darles a ellos un arma legal en tu contra. Por favor lee este articulo complementario para la última modificación del tribunal supremo. → Lee más sobre los últimos cambios al respecto.
• ¿Mi seguro de hogar cubre la ocupación ilegal? Generalmente, las pólizas estándar NO lo cubren. Necesitas una cobertura específica de defensa jurídica por ocupación ilegal o un seguro de impago de alquiler si eres arrendador.
• ¿Cuánto cuesta un proceso de desahucio? Depende de la complejidad, pero entre honorarios de abogado, procurador y cerrajero, la cifra puede oscilar entre los 1.500 y los 4.000 euros, sin contar los meses de rentas perdidas o los daños en la propiedad.
• ¿Qué hago si los okupas son una familia vulnerable? El proceso legal es el mismo, pero debes estar preparado para que los plazos se alarguen. El juez notificará a los servicios sociales y el desalojo puede suspenderse hasta que se les asigne una alternativa habitacional.

Conclusión: 
Tu tranquilidad es la mejor inversión

Proteger tu patrimonio de la ocupación ilegal requiere una estrategia dual: una prevención férrea y un conocimiento claro de la ley para actuar con decisión cuando sea necesario. La incertidumbre y la desinformación son los peores enemigos del propietario.

En Zaino's Capital, entendemos que tu inversión inmobiliaria es mucho más que un activo financiero; es tu seguridad y tu futuro. Nuestro rol es ser el socio experto que te ofrece no solo oportunidades de mercado, sino la tranquilidad de saber que tu patrimonio está gestionado y protegido con la máxima diligencia.

No dejes la seguridad de tu inversión al azar.

Ya sea que busques blindar una propiedad o necesites asesoramiento sobre una situación existente, estás a un paso de encontrar la solución.

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