El objetivo de esta guía es ser tu hoja de ruta. Un manual claro, profesional y práctico para navegar el proceso de la venta de vuestra casa de la forma más justa, rentable y eficiente posible.
En Zaino's Capital entendemos que no se trata solo de una transacción inmobiliaria, sino de cerrar un capítulo de vuestra vida para poder empezar el siguiente con seguridad y tranquilidad. Somos el aliado experto, discreto y neutral que necesitáis para proteger vuestros intereses.
El punto de partida legal: entendiendo la situación de tu vivienda
El régimen económico del matrimonio: ¿Gananciales o separación de bienes?
- Sociedad de gananciales: El régimen más común. La vivienda, adquirida durante el matrimonio, pertenece a la "sociedad" al 50/50.
- Separación de bienes: La propiedad pertenece a quien figure en la escritura y en el porcentaje que esta indique.
El "Uso y Disfrute" de la vivienda familiar:
Un derecho clave en el divorcio
Es fundamental saber que, aunque la propiedad sea de ambos, un juez puede otorgar el derecho de uso y disfrute a uno de los cónyuges, generalmente a aquel que ostente la custodia de los hijos menores. Esto significa que no se podrá vender la propiedad a un tercero mientras ese derecho esté vigente, a no ser que haya un nuevo acuerdo validado judicialmente.
Las 3 Soluciones para la vivienda: Vender, Adjudicar o Mantener
Opción 1: Venta de la propiedad a un tercero
Es la solución más limpia y habitual. Se vende la casa y, una vez liquidadas la hipoteca y los gastos, el beneficio se reparte.
Opción 2: Uno de los cónyuges se queda con la casa (La extinción de condominio)
Muy frecuente cuando uno de los dos quiere conservar la vivienda. Aquí, es vital conocer la diferencia entre dos figuras legales:
- Extinción de condominio: Es la opción fiscalmente inteligente. No es una venta, sino la disolución de una copropiedad. El cónyuge que se queda con la casa compensa económicamente al otro y solo se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), mucho más bajo que el ITP.
- Compraventa: Si un cónyuge le "vende" su 50% al otro, se debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), mucho más caro (Ingresa en → Agencia Tributaria de les Illes Balears para más información). Esta opción debe evitarse.
Infografía comparativa: Opciones para la vivienda en un divorcio
Venta a terceros | Extinción de condominio | Mantener proindiviso |
🏠➡️💶 | 🏠➡️👤 | 🏠➕⏳ |
Se vende la propiedad en el mercado y el beneficio se reparte. Es la solución más común para una desvinculación total. | Uno de los cónyuges se queda con el 100% de la casa a cambio de una compensación económica. Es la vía con mayores ventajas fiscales. | Ambos mantienen la propiedad conjunta, posponiendo la decisión. Es la opción de mayor riesgo y menos recomendada. |
VENTAJAS ✅ | VENTAJAS ✅ | VENTAJAS ✅ |
* Ruptura Limpia: Corta el vínculo patrimonial por completo. * Liquidez Inmediata: Ambos obtienen capital para empezar de nuevo. * Proceso Claro: Procedimiento estándar y transparente. | * Ventaja Fiscal ENORME: Ahorro masivo de impuestos (ITP). * Estabilidad Familiar: Mantiene el entorno de los hijos. * Conserva el Patrimonio: La propiedad no sale de la familia. | * Permite Esperar: Útil si se espera una subida del mercado. * Solución Temporal: Puede funcionar a corto plazo con acuerdos muy claros. |
DESVENTAJAS ❌ | DESVENTAJAS ❌ | DESVENTAJAS ❌ |
* Pérdida del Hogar: Ninguno conserva la vivienda. * Dependencia del Mercado: El precio y el tiempo no están garantizados. * Pago de Impuestos: Plusvalía e IRPF para ambos. | * Requiere Capacidad Económica: Hay que poder compensar a la otra parte. * Valoración Objetiva Necesaria: El precio debe ser acordado de forma justa. | * Fuente de Conflictos (RIESGO ALTO): Genera discusiones constantes. * Vínculo Forzoso: Dificulta la ruptura total. * Bloqueo Financiero: Impide obtener liquidez. |
IDEAL PARA... | IDEAL PARA... | IDEAL PARA... |
Parejas que buscan una desvinculación total y necesitan liquidez. | Parejas donde uno desea y puede permitirse quedarse con la vivienda. | Casi nunca. Solo en casos muy específicos y temporales. |
La guía práctica de venta: Del acuerdo a la notaría
El Acuerdo: ¿Mutuo Acuerdo o Vía Judicial?
- Divorcio de Mutuo Acuerdo: Es el escenario ideal. Ambas partes firman un convenio regulador ante notario detallando el acuerdo de venta.
- ¿Qué pasa si mi ex no quiere vender? No puedes obligarle a firmar, pero puedes iniciar un proceso judicial de división de la cosa común, amparado por la Ley de Enjuiciamiento Civil en el BOE . Un juez puede forzar la venta en subasta pública, donde casi siempre se obtiene un precio inferior.
La valoración de la vivienda para el divorcio
Es vital que un tercero neutral establezca el valor de mercado. Una agencia especializada proporciona un Análisis Comparativo de Mercado (ACM) fiable que sirve como base objetiva.
La gestión de la hipoteca y los impuestos
- ¿Quién paga la hipoteca durante el divorcio? La obligación frente al banco sigue siendo de ambos titulares. Lo habitual es seguir pagándola a medias hasta la venta.
- Impuestos por vender: Se debe liquidar la Plusvalía Municipal al ayuntamiento y declarar la posible Ganancia Patrimonial en el IRPF.
La gestión práctica del conflicto: Consejos para proteger el proceso
Vender una casa durante un divorcio es un reto. A continuación, ofrecemos consejos prácticos, fruto de la experiencia, para minimizar la fricción.
1. Establecer un único canal de comunicación
El error más común es intentar tomar decisiones a través de canales cargados de emoción y cada uno por su lado. La solución es nombrar a vuestro agente inmobiliario como el único interlocutor para todo lo relacionado con la venta, quien transmitirá la información de forma objetiva a ambas partes evitando conflictos.
2. Acordar por escrito los gastos de puesta a punto
Para evitar discusiones sobre pequeños arreglos o mejoras, acordad por escrito un presupuesto para estas acciones, pactando que se descontará del precio final de venta antes del reparto.
3. Crear un protocolo de visitas inquebrantable
Pactad un calendario de visitas fijo. El cónyuge que reside en la vivienda se compromete a dejarla en buen estado y a ausentarse durante ese horario. El agente será el único custodio de las llaves.
4. Realizar un inventario del mobiliario antes de empezar
Antes de la primera foto, haced un inventario detallado y firmado por ambos donde se asigne cada mueble a un cónyuge o se marque para su venta, eliminando discusiones futuras.
5. El día de la firma: Aclarar el reparto del dinero
El notario se encarga de recibir el pago, liquidar la hipoteca y otros gastos pactados, y emitir dos cheques o transferencias independientes, una para cada cónyuge, por el importe exacto que les corresponde. Este procedimiento garantiza la máxima transparencia y seguridad.
¿Qué pasa si la vivienda tiene cargas o pérdidas?
- Si la vivienda vale menos que la hipoteca (Capital Negativo): Tras la venta, seguirá existiendo una deuda con el banco. Se debe negociar una solución, como un préstamo personal o la dación en pago.
- Si se vende con pérdidas: Aunque no haya ganancia y no se pague IRPF, la operación debe declararse, pudiendo generar una "pérdida patrimonial" que puede compensarse fiscalmente.
El checklist Post-Venta: ¿Qué hacer después de firmar?
- Notificar a la comunidad de propietarios el cambio de titularidad.
- Cambiar la titularidad de los suministros (luz, agua, gas - normalmente lo hacen los compradores).
- Asegurarse del cambio de titularidad del IBI en el ayuntamiento.
- Cancelar el seguro de hogar de la vivienda vendida si lo tuviera.
Preguntas Frecuentes (FAQ)
- ¿Puedo obligar a mi ex a vender la casa?
- Respuesta: No directamente, pero sí se puede iniciar el proceso judicial de división de la cosa común.
- ¿Qué es más barato, extinción de condominio o compraventa entre nosotros?
- Respuesta: La extinción de condominio es, con diferencia, la opción fiscalmente más económica y recomendable.
- ¿Qué pasa con el derecho de "uso y disfrute" si queremos vender?
- Respuesta: Se debe llegar a un nuevo acuerdo. La venta de la casa puede servir para comprar dos nuevas viviendas. Requiere acuerdo o una nueva decisión judicial.
- ¿Quién paga los gastos de la venta (agencia, notaría, plusvalía)?
- Respuesta: Generalmente, todos los gastos asociados a la venta se liquidan con el dinero obtenido de la propia transacción, en el momento de la firma ante notario. Se deducen del precio de venta antes de repartir el beneficio neto entre los cónyuges, por lo que, en la práctica, ambos lo asumen al 50% (o en el porcentaje de propiedad que corresponda).
- ¿Qué pasa con los muebles y enseres que están dentro de la casa?
- Respuesta: El mobiliario no forma parte de la venta de la vivienda, a no ser que se negocie explícitamente con el comprador. El reparto de los muebles debe acordarse entre los cónyuges, idealmente incluyéndolo en el convenio regulador. Lo más recomendable es hacer un inventario y repartirlo antes de poner la casa a la venta para evitar conflictos.
- ¿Cuánto tiempo puede tardar todo el proceso de venta?
- Respuesta: Si la venta es de mutuo acuerdo, el tiempo dependerá del mercado inmobiliario actual, pero un plazo razonable suele ser de 3 a 9 meses. Sin embargo, si no hay acuerdo y se debe acudir a la vía judicial (división de la cosa común), el proceso se puede alargar considerablemente, llegando a tardar entre 1 y 2 años o incluso más.
- ¿Qué ocurre si la casa era propiedad de uno de los dos antes del matrimonio?
- Respuesta: Si el régimen es de gananciales, la vivienda sigue siendo un "bien privativo" de quien la compró. Sin embargo, si las cuotas de la hipoteca se pagaron durante el matrimonio con dinero ganancial, el otro cónyuge tiene derecho a una compensación económica por el 50% de todo ese capital amortizado durante los años de casados.
- ¿Y si vendemos la casa por menos de lo que queda de hipoteca?
- Respuesta: Es un escenario complejo. En este caso, el dinero de la venta se destinará a cancelar la mayor parte posible de la hipoteca, pero seguirá existiendo una deuda pendiente con el banco. Ambos cónyuges seguirán siendo deudores de esa cantidad restante y deberán negociar con el banco una nueva forma de pago, que normalmente se convierte en un préstamo personal.
Conclusión: Cerrando un capítulo, abriendo otro con seguridad
Aunque el proceso es un reto, con la hoja de ruta correcta y el asesoramiento experto, la venta de la vivienda puede gestionarse de forma civilizada y rentable para ambos.
Si os encontráis en esta situación y necesitáis un equipo que os ofrezca no solo experiencia inmobiliaria, sino también discreción, empatía y soluciones, estáis en el lugar correcto. Contacta con Zaino's Capital para una consulta confidencial y sin compromiso.