¿Qué es la regulación del alquiler y cuándo se aplica?
La Ley de Vivienda, aprobada en mayo de 2023, introdujo un nuevo sistema para regular el precio de los alquileres en zonas declaradas como tensionadas. Esta normativa afecta especialmente a grandes ciudades y regiones con fuerte presión turística, como Baleares.
Zonas tensionadas: Son aquellas donde el coste del alquiler supera el 30% de la renta media de los hogares, o donde los precios han subido más del 3% por año durante los últimos cinco años.
Situación actual en Baleares (junio 2025)
El Govern de les Illes Balears ya ha anunciado su intención de declarar zonas tensionadas en municipios como:
- Palma
- Ibiza
- Calvià
- Sant Josep
La declaración oficial depende de informes económicos y debe ser aprobada por el Ministerio de Vivienda. A día de hoy, el único requisito para aplicar la limitación es que el área esté reconocida como tensionada mediante publicación oficial.
Puedes consultar el listado actualizado de zonas tensionadas y su índice de referencia en la página oficial del Ministerio de Vivienda:
👉 https://www.mivau.gob.es/vivienda/alquila-bien-es-tu-derecho/serpavi
¿A quién afecta la regulación del precio?
- Pequeños propietarios (menos de 5 viviendas): pueden ajustar precios según el contrato anterior + actualización por IPC + bonificaciones por mejoras o rehabilitación.
- Grandes tenedores (5 o más viviendas en zona tensionada): deben fijar el precio según el índice de referencia estatal, sin excepciones, salvo reformas demostrables.
Cómo calcular el alquiler legal paso a paso
Supuesto 1: Soy pequeño propietario
- Toma el precio del último contrato (por ejemplo, 800 €/mes).
- Aplica la actualización por IPC (aprox. 3% anual).
- Si has realizado reformas, podrás aplicar hasta un 10% más.
Resultado: 800 € + 3% + 10% = 908 €/mes (nuevo máximo permitido).
Supuesto 2: Soy gran tenedor
- Accede al índice oficial y localiza la referencia de tu municipio o calle.
- Usa los valores mínimo y máximo por m2.
- Multiplica por la superficie habitable del inmueble.
Resultado ejemplo: 12,45 €/m2 x 80 m2 = 996 €/mes (precio legal estimado).
Consulta el índice en:
👉 https://serpavi.mivau.gob.es/indice-alquiler/
¿Y si cobro más de lo que marca la ley?
Incurrirás en una infracción administrativa. Las multas por sobrepasar el precio legal pueden oscilar entre 3.000 y 90.000 €, dependiendo de la gravedad y reincidencia.
Preguntas frecuentes (FAQs)
¿Puedo subir el alquiler si cambio de inquilino?
Depende. Si estás en zona tensionada, no puedes subirlo libremente. Solo se permite dentro de los límites legales y justificados.
¿Cómo justifico un aumento por reforma?
Necesitas facturas y documentos técnicos que acrediten que has mejorado la eficiencia energética, accesibilidad o conservación del inmueble.
¿Cuándo entra en vigor en mi municipio?
Depende de si ha sido declarado zona tensionada oficialmente. Puedes consultarlo en tu ayuntamiento o en la web del Ministerio.
¿Qué pasa si alquilo sin respetar el índice?
Podrían multarte y obligarte a devolver al inquilino el exceso cobrado.
Conclusión: ¡Prepárate para alquilar legalmente en 2025!
La regulación del alquiler no es una opción, es ley. Como propietario, estar bien informado te evitará sanciones y te permitirá planificar de forma rentable. Si estás en Baleares o cualquier otra zona de alta demanda, es fundamental calcular bien tus precios.
🔗 Accede a nuestros simuladores inmobiliarios para calcular legalmente tu próximo contrato de alquiler:
Simuladores de Zaino’s Capital